So teuer wird es für Mieter


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Von: Amy Walker

Bei den Diskussionen um die Pläne der Regierung zum Verbot von Öl- und Gasheizungen war bisher der Fokus auf Eigentümer. Dabei wohnt jeder Zweite Deutsche zur Miete – und ist auch massiv betroffen.

Berlin – Deutschland steht vor einer Wärmewende. Sollte das Verbot von Öl- und Gasheizungen nach den Plänen von Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) und Bauministerin Klara Geywitz (SPD) vorangehen, dann müssen die allermeisten Eigentümer anfangen zu rechnen. Die Installation einer neuen Heizung ist teuer, aber der dicke Brocken liegt in der energetischen Sanierung.

Die meisten Menschen in Deutschland sind aber nicht Eigentümer, sondern Mieter. Mieter und Mieterinnen müssen vielleicht keine Kredite aufnehmen oder Spareinlagen aufwenden, um die Gesamtkosten für die Wärmewende zu stemmen. Das heißt aber noch lange nicht, dass sie verschont werden.

Sanierung und Installation einer neuen Heizung: Darf der Vermieter die Kosten umwälzen?

Eigentümer von Mietshäusern dürfen die Kosten für Sanierungen auf ihre Mieter zum Teil umlegen. Das sind die nach aktuellem Recht geltenden Anforderungen für die Erhöhung der Miete nach Modernisierungsarbeiten:

  • Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate im Voraus angekündigt haben
  • Es dürfen maximal acht Prozent der Sanierungskosten in die Mieterhöhung einfließen
  • Die Kappungsgrenzen gelten weiterhin: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nicht um mehr als drei Euro/Quadratmeter erhöht werden; bei Quadratmeterpreisen über sieben Euro darf die Mieterhöhung nicht mehr als zwei Prozent betragen

Vermieter müssen außerdem daran denken, dass während der Sanierungsarbeiten der Mieter oft Anspruch auf eine Mietminderung hat. Aber: Bei einer energetischen Sanierung gibt es Ausnahmen.

Mieten steigen nach Sanierung

Für Mieter bedeutet das, dass die Kosten für die Sanierung und Modernisierung ihrer Heizung schon auf sie umgewälzt werden dürfen. Wie sehr die Mieten allein durch die Sanierung steigen, hängt ganz davon ab, ob die Wohnung intensiv saniert werden muss oder nicht. Laut einer Modellrechnung der FAZ kostet die Sanierung eines Mehrfamilienhauses im Altbau rund 150.000 Euro, während die Kosten in einem Haus, das schon moderner ist und daher keine neue Dämmung braucht, bei nur 50.000 Euro liegen.

Beispiel anhand von Durchschnittspreisen

Eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Altbau wird vor der Sanierung für 1.200 Euro/Monat (kalt) vermietet. In dem Mehrfamilienhaus gibt es noch sechs andere Wohnung, die alle gleich groß sind. Die Wohnung ist schlecht gedämmt und hat eine Etagenheizung, die mit Gas heizt. Innerhalb der vergangenen sechs Jahre hat der Vermieter keine Preisanpassungen gemacht.

Der Vermieter kündigt Sanierungsarbeiten an, dabei wird im gesamten Mehrfamilienhaus die Dämmung modernisiert und es werden alle Fenster ausgetauscht. Es wird eine Zentralheizung installiert, die eine Hybridheizung (Gas/Wärmepumpe) ist. Das Projekt kostet den Vermieter 148.000 Euro. Um die Kosten wieder reinzuholen, will der Vermieter die Miete erhöhen, also teilt er die Kosten gerecht auf alle Mietwohnung auf. Theoretisch kostet die Sanierung pro Wohnung etwa 21.200 Euro. Davon darf der Vermieter aber höchstens acht Prozent, also 1.696 Euro, auf die jährliche Miete umschlagen. Es wäre also eine Mieterhöhung von 141,33 Euro im Monat zulässig.

Der dickere Brocken liegt aber für Mieter weniger bei den Sanierungskosten und der darauffolgenden Mieterhöhung als bei den Nebenkosten, die durch die Umstellung auf Stromdirektheizungen unweigerlich kommen wird. Denn aktuell ist Strom immer noch teurer als Gas. Wenn sich das nicht bald ändert, dann steigen die Heizkosten bei allen, die auf eine Hybridheizung aus Wärmepumpe und Gas setzen, bald deutlich. Dabei sollte die energetische Sanierung doch eigentlich dazu führen, dass der Energieverbrauch sinkt und damit auch die Energiekosten.

Laut Modellrechnung der FAZ ist das aber nicht der Fall, wenn man davon ausgeht, dass Strom weiterhin so viel teurer bleibt, als das billige Gas. Im Altbau sinkt der Energieverbrauch demnach von jährlich 90.000 kWh auf 50.000 kWh – also wirklich deutlich. Aber bei den Heizkosten sieht man den Unterschied nicht: Sie liegen pro Mieter bei 176,50 Euro/Monat nach der Sanierung im Vergleich zu 204,40 Euro vorher.

Bei neueren Gebäuden steigen die Heizkosten in der Modellrechnung nach der Sanierung sogar: von 138 Euro im Monat auf 162,80 Euro/Monat. Das liegt daran, dass bei einem neueren Gebäude das Energiesparpotenzial insgesamt niedriger ist, es wird also nach der Sanierung zwar weniger Energie verbraucht, allerdings weit nicht so viel wie beim unsanierten Altbau.

Dämmen einer Wand
Maßgeblich für den Energieverbrauch in einem Gebäude ist sein Wärmeverlust, etwa an Außenwänden und Fenstern. © Klaus-Dietmar Gabbert/dpa-tmn

Heizungspläne der Regierung: Schutz für Mieter und Mieterinnen

Laut einer Zusammenfassung des Gesetzesentwurfs sollen Mieter und Mieterinnen aber vor zu hohen Kosten geschützt werden. Vermietern solle es untersagt werden, nach dem Einbau einer neuen Heizung die Nebenkosten dramatisch hochzuschrauben. Die vom Vermieter verlangten Heizkosten dürfen demnach nicht höher als der Grundversorgungstarif in der Region liegen, so die Zusammenfassung.

Installiert der Vermieter eine Wärmepumpe, obwohl das Gebäude zuvor nicht saniert wurde, dann drohen den Mietern extrem hohe Stromkosten, weil die Wärmepumpe nicht effizient arbeiten kann. Auch davor will das Gesetz schützen – allerdings wurden in der Zusammenfassung hierzu keine Details genannt.

Das bedeutet aber nicht, dass die oben beschriebenen Preiserhöhungen verboten werden sollen. Zudem ist noch nicht klar, inwiefern Mieter von Zuschüssen profitieren sollen. Das Wirtschaftsministerium hatte finanzielle Unterstützung für die Wärmewende zugesagt, es gibt aber noch keine Details zum Umfang.



Quellenlink https://www.merkur.de/wirtschaft/robert-habeck-plan-heizungsverbot-oel-gas-heizung-sanierung-miete-mieter-immobilien-aktuell-92159450.html?cmp=defrss